Các yếu tố hình thành bong bóng bất động sản

Bong bóng bất động sản là thuật ngữ thường xuyên xuất hiện nếu bạn quan tâm đến lĩnh vực đầu tư bất động sản. Vậy bạn đã hiểu chính xác định nghĩa, dấu hiệu và hậu quả bong bóng bất động sản hay chưa?. Cùng đón xem bài viết sau đây để có được câu trả lời chính xác nhất.

1. Định nghĩa bong bóng bất động sản

Đây là thuật ngữ để diễn tả tình hình thị trường khi giá bất động sản được đẩy thị giá lên cao, vượt xa giá trị thực của nó. Điều này dẫn đến tình trạng tại một thời điểm nào đó những người mua sau cảm thấy giá đã quá cao, không còn hứng thú. Khiến tính thanh khoản bất động sản giảm dần, người mua sau cùng khó ra hàng hơn. Giá bất động sản chững lại nếu những người mua này sử dụng nguồn vốn vay thì phải bán hạ giá nhằm trả lãi vay, giá bất động sản lúc này giảm mạnh.

Thuật ngữ để diễn tả tình hình thị trường khi giá bất động sản được đẩy thị giá lên cao

Chẳng hạn, ban đầu biệt thự A có giá bán 5 tỷ đồng. Khi bong bóng bất động sản xảy ra sẽ tăng lên đến 10 tỷ. Người mua dự đoán giá tăng nhanh, lo ngại còn tăng mạnh nên chấp nhận mua 10 tỷ đồng. Một người mua khác cũng cho rằng giá trị bất động sản tiếp tục tăng, quyết định mua lại giá cao hơn để hưởng chênh lệch sau khi bán. Đến một thời điểm giá biệt thự được đẩy lên quá cao cũng là khi bong bóng bất động sản đã phình to, sẵn sàng nổ tung. Khi nhà đầu tư thấy khó kiếm lời, không dám mua nữa giá trị thị trường nhanh chóng rơi xuống. Người mua sau cùng khó bán được tài sản hoặc phải chịu lỗ mới có thể bán được.

2. Dấu hiệu chính nhận biết bong bóng bất động sản

Muốn biết chính xác thị trường có đang xảy ra bong bóng bất động sản hay không dựa vào:

  • Số lượng mua bán bất động sản có dấu hiệu tăng cao đột biến
  • Nguồn cung bất động sản tăng mạnh
  • Giá bán tăng mạnh trong khoảng thời gian ngắn thường do thông tin về quy hoạch, thị trường
  • Người mua ở thực ít chủ yếu nhà đầu tư mua đi bán lại
  • Các dự án trên giấy mọc lên nhiều, hiện tượng dự án ảo, dựa án đủ pháp lý được chào bán nhiều hơn.

bong bóng bất động sản

Nguồn cung bất động sản tăng mạnh

3. Các yếu tố tạo nên bong bóng bất động sản

Ở nước ta, tình trạng bong bóng bất động sản xảy ra trong 2 năm là 2007 và 2010. Đỉnh điểm năm 2007, trong khi bong bóng năm 2010 vừa có dấu hiệu “manh nha” chính phủ đã ban hàn Nghị quyết 11/2011/NQ-CP để ổn định. Nguyên nhân chính:

  • Tăng trưởng GDP năm 2007 là 8.48% đạt mức cao, dẫn đến nhiều doanh nghiệp, người dân dễ kiếm tiền. Bất động sản trở thành kênh đầu tư được lựa chọn nhiều để tích lũy, kinh doanh, đầu cơ.
  • Chính sách nơi lỏng tín dụng cũng là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến bong bóng bất động sản. Các ngân hàng thương mại cho vay dưới chuẩn mức tăng trưởng tín dụng năm 2007 lên đến hơn 37%. Phần lớn nguồn vốn tín dụng nguồn vốn xã hội đổ vào bất động sản. Ngoài ra, tình trạng các ngân hàng thương mại nới lỏng kiểm soát nguồn vốn vay tín dụng.
  • Tình trạng lệch pha giữa cung – cầu, nhất là trong phân khúc bất động sản cao cấp.
  • Nhà đầu tư thứ cấp, cò đất, môi giới xuất hiện nhiều, gắn liền đợt sóng tăng giá. Tình trạng thổi giá, làm giá, tạo sóng đẩy giá bất động sản lên cao so giá trị thực.
  • Cơ quan thẩm quyền không sử dụng kịp thời công cụ điều tiết thị trường, công cụ quy hoạch, sử dụng đất, phát triển đô thị ngay khi bong bóng vừa xuất hiện.
  • Nguồn vốn gói kích cầu quy mô 1 tỷ USD (giữa năm 2009) được sử dụng sai mục đích. Đầu tư vào bất động sản nhưng không được các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt chẽ.

bong bóng bất động sản

Tình trạng lệch pha giữa cung – cầu

4. Hậu quả khi xảy ra bong bóng bất động sản

Bong bóng bất động sản nỗi lo bất cứ nền kinh tế xã hội nào. Gây nhiều hậu quả nghiêm trọng không chỉ cá nhân người tham gia đầu tư mà còn ảnh hưởng đến cả nền kinh tế nếu cơ quan nhà nước không quản lý chặt chẽ. 2 hậu quả nghiêm trọng nhất:

4.1. Nợ xấu

Nợ xấu tại ngân hàng ảnh hưởng trực tiếp tới “sức khỏe” tài chính ngân hàng đó đồng thời tác động tới nền kinh tế đất nước.

  • Ảnh hưởng tới ngân hàng: Chủ thể là các nhà đầu tư, doanh nghiệp không có khả năng hoàn trả vốn cho ngân hàng. Việc ngân hàng không thu hồi được nợ (gồm phần gốc, lãi, phí) khiến nguồn vốn bị thâm hụt và lợi nhuận giảm sút. Tỉ lệ nợ xấu cao khiến tiềm lực tài chính, uy tín ngân hàng đó suy giảm từ đó giảm khả năng huy động vốn.
  • Ảnh hưởng tới nền kinh tế: Rủi ro tín dụng gây nên tác động đến tăng trưởng, mở rộng hoạt động của ngân hàng. Ngân hàng phá sản gây phản ứng dây chuyền, tác động tiêu cực, khủng hoảng toàn bộ nền kinh tế.

4.2. Bất động sản ma

Khi các nhà đầu tư, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản bị phá sản. Dẫn đến các dự án họ đầu tư bi bỏ hoang, nhiều sản phẩm bất động sản không có giá trị sử dụng dù trước đó được hứa hẹn trị giá hàng nghìn tỉ đồng. Khi đó chính quyền không tìm được hướng giải quyết. Nhiều dự án nằm trong quy hoạch bị đập bỏ để xây lại hay tái cấu trúc đều khó từ đó dẫn đến sự lãng phí nguồn đất.

bong bóng bất động sản

Bất động sản ma xuất hiện thường xuyên

Xem thêm: Thị trường nhà đất toàn cầu liệu có sụp đổ thêm một lần nữa

Trên đây là một số vấn đề liên quan trực tiếp đến bong bóng bất động sản. Hi vọng các bạn sẽ có được nguồn kiến thức cơ bản trước khi “xuống tiền” đầu tư bất động sản ở bất kỳ giai đoạn nào.

Bình luận