12 cách hữu ích ước tính giá trị tiềm năng bất động sản

Nhà đầu tư có thể tiến hành dự báo trạng thái một bất động sản trong tương lai. Nguyên nhân từ việc ước tính sự gia tăng các giá trị bất động sản sẽ liên quan đến nhiều yếu tố. Từ tính hiệu quả bất động sản đó ở khu vực hiện tại đến yếu tố thị trường ảnh hưởng đến việc mua nhà ở, bất động sản thương mại. Các chuyên gia từ Hội đồng tư vấn bất động sản Forbes chỉ ra cho nhà đầu tư 12 cách hữu ích dể ước tính giá trị tiềm năng bất động sản.

1. Tìm hiểu tiềm năng phát triển của khu vực

Hãy nhìn vào sự phát triển tại khu vực bất động sản đó hiện đang tọa lạc. Có tin tức gì về việc công ty mở rộng, kéo thêm nhiều người đến, tăng nhu cầu nhà ở?. Cố gắng nắm bắt tin tức hơn là chìm trong hoang mang, hỗn loạn hoặc bị người khác dẫn trước. Giá nhà thường tăng nhanh chóng khi công ty di chuyển, mở rộng tại một vùng dẫn đến sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở.

ước tính giá trị tiềm năng bất động sản

Quan tâm tiềm năng phát triển của khu vực

2. Bắt đầu từ dòng tiền ròng hàng năm

Có một quy tắc hữu ích nhưng rất đơn giản cần phải biết. Trong một thị trường mạnh với sự tăng trưởng dân số, số lượng việc làm dồi dào, hãy nhân dòng tiền ròng hàng năm với 20. Trong thị trường yếu tốc độ tăng trưởng hạn chế, dân số thu hẹp, hãy nhân dòng tiền với 10. Đó là con số mà bạn cần lưu ý đối với bất đông sản mà bạn sẽ đầu tư.

3. Kiểm tra từ dòng tiền ròng hàng năm

Điều tốt nhất mà một đầu tư nên làm chính là xem xét sự ổn định doanh số thu nhập. Hãy đánh giá tình hình kinh doanh hoặc công việc khách thuê có bị ảnh hưởng bởi nền kinh tế, đại dịch hay không. Nếu bạn không nhìn thấy người thuê hiện có nhu cầu lâu dài thì điều tương tự sẽ xảy ra đối với dòng thu nhập bất động sản. Giá trị tương lai của bất động sản dựa trên hợp đồng thuê, khả năng của khách thuê trong việc thực hiện các diều khoản hợp đồng thuê.

4. Theo dõi tỷ suất sinh lời cuối

Hãy theo dõi tỷ suất sinh lời cuối cùng tài sản. Ngay cả những thay đổi khiêm tố cũng có thể tạo ra biến động lớn về định giá. Bạn cần ước tính tỷ lệ tăng trưởng dự kiến thu nhập hoạt động ròng sau khi tài sản bước vào giai đoạn kinh doanh ổn định. Ước tính này sẽ phụ thuộc vào sự hiểu biết của bạn về thống kê đô thị, thị trường vốn và thị trường bất động sản.

ước tính giá trị tiềm năng bất động sản

Theo dõi đến tỷ suất sinh lời cuối

5. Hiểu biết về các yếu tố kinh tế vĩ mô tại địa phương

Hãy tìm hiểu yếu tố kinh tế vĩ mô ảnh hưởng kinh tế địa phương. Những doanh nghiệp và ngành công nghiệp nào hiện đang mang đến thu nhập cho người dân là gì? điều gì sắp diễn ra?. Bạn có thể sử dụng vòng đời của bất động sản để xác định xem thị trường bất động sản, nền kinh tế địa phương đang trong giai đoạn khởi đầu, tăng trưởng hay suy giảm khi đánh giá mức đô tăng trưởng, tiềm năng tăng giá.

6. Kiểm tra các từ khóa thịnh hành trên Google

Xem kết quả tìm kiếm của Google để biết các từ khóa thịnh hành đối với căn hộ, bất động sản ở khu vực lân cận nằm trong mục tiêu bạn nhắm tới. Hãy truy cập các trang web, nghiên cứu quảng cáo trong lĩnh vực cụ thể. Tìm các bất động sản có lượt tìm kiếm cao nhưng số lượng các căn còn lại để cho thuê/bán lại ít để đánh giá tiềm năng tăng giá và giá thuê. Đồng thời, hãy lập phần nhật ký dữ liệu mở rộng trên trình duyệt, theo xu hướng bất động sản dựa trên tỉ lệ khả dụng theo thời gian thực.

ước tính giá trị tiềm năng bất động sản

Kiểm tra từ khóa thịnh hành trên Google

7. Xem xét dữ liệu trong năm qua

Trước đây, một nhà đầu tư có thể xem xét số liệu lịch sử. Để đánh giá hoạt động bất động sản trong thị trường cụ thể thông qua chu kỳ khác nhau. Thế giới đang thay đổi nhanh hơn, khác biệt hơn bao giờ hết. Rất nhiều cách làm trong số đó không còn được áp dụng nữa. Để đánh giá trị trường bất động sản trong tương lai nên xem xét dữ liệu trong năm qua. Để xem xét thị trường nào ổn định hay được đánh giá cao trong thời kỳ đại dịch.

8. Cảnh giác “Nghịch lý môi giới bất động sản”

Nếu bạn là nhà đầu tư hãy cảnh giác với “nghịch lý môi giới”. Vì lý do nào đó các nhà môi giới bất động sản trên thế giới sẽ nói với bạn rằng thị trấn của họ, danh sách bất động sản hay khu vực lân cận họ bán là một nơi tốt nhất và là một nơi tuyệt vời để đầu tư. Nếu mỗi đại lý mà bạn hỏi ở thị trường khác nhau đều nói: “Nơi này là tốt nhất” thì bạn sẽ nhận ra điều nghịch lý nói trên.

9. Đánh giá công nghệ đã triển khai

Đối với các khoản tiền rót vào quỹ ủy thác đầu tư bất động sản cho tòa nhà chung cư, thương mại hay bất kỳ khu đô thị nào. Nhà đầu tư phải đánh giá xem công ty đang điều hành có cập nhập những thay đổi của thị trường công nghệ hay không. Để họ hoạt động có lãi, họ cần phải tận dụng công nghệ.

ước tính giá trị tiềm năng bất động sản

Đánh giá công nghệ đã triển khai

10. Dựa vào các chuyên gia đáng tin cậy

Dựa vào các chuyên gia đáng tin cậy cũng như công nghệ, dữ liệu của họ. Hầu hết các nhà môi giới, thậm chí nhà môi giới thế chấp đều có quyền truy cập vào lịch sử bán hàng, các xu hướng, theo dõi tăng trưởng hàng năm. Hãy đảm bảo rằng bạn nhận được báo cáo, số liệu thống kê, chứ không phải ý kiến chủ quan từ phía họ. Đồng thời, hãy xây dựng một đội ngũ đáng tin cậy, có uy tín xung quanh bạn. Để họ làm việc cho bạn, vì lợi ích tốt nhất của bạn.

11. Theo dõi cán cân cung – cầu

Trước khi đầu tư, hãy theo dõi nguồn cung, nhu cầu. Nếu nguồn cung thấp, nhu cầu cao có thể kỳ vọng giá trị bất động sản tăng lên hợp lý. Một cách để theo dõi điều này là so sánh doanh số bán hàng đang chờ xử lý. Đây là dữ liệu mọi người có thể dễ dàng truy cập. Tỉ lệ cao hơn doanh số bán hàng đang chờ xử lý nói chung sẽ là dấu hiệu của việc gia tăng giá tri bất động sản.

Theo dõi cán cân cung – cầu

12. Đặt ra một khung thời gian cho dự báo

Bạn cần bắt đầu cùng khung thời gian cho dự báo của mình. Nếu bạn đang nghĩ về khoản đầu tư trong 20 năm thì bạn sẽ phải xem xét tỉ lệ tăng trưởng trung bình hàng năm của chỉ số giá nhà trong 20 năm qua. Sau đó, tính toán giá trị tương lai của giá đầu tư cơ bản trong phạm vi ngân sách của bạn bằng các sử dụng tỉ lệ đó. Tất nhiên, điều này không hoàn toàn chính xác nhưng sẽ là cơ sở để bạn đánh giá tình hình thị trường khách quan, hợp lý nhất.

Trên đây là thông tin chính liên quan đến cách ước tính giá trị tiềm năng bất động sản. Hi vọng sẽ hữu ích giúp cho nhà đầu tư có thể đầu tư được một bất động sản tiềm năng.

Xem thêm: Những nan giải trong bài toán thuê nhà hay mua nhà

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *